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第32章 南国热土行（第1页）

火车轰鸣着向南飞驰，窗外的景色由中部地区冬末春初的灰黄朦胧，逐渐染上了南方特有的葱茏绿意。硬卧车厢里混杂着泡面、烟草和汗液的气味，人声鼎沸，几乎每个人都在兴奋地谈论着同一个话题——南方，机遇，发财。林凡靠窗坐着，膝上摊开着笔记本，却久久没有落笔。他的目光投向窗外飞速后退的田野、村庄和正在兴建的低矮厂房，内心深处的期待与谨慎交织成一幅复杂的图景。

他知道自己正驶向一场前所未有的经济狂潮的核心地带。此行不仅是为了验证他的判断，更是要为“擎天投资”的下一步战略落子，寻找那片热土上最可能诞生奇迹同时也最可能吞噬梦想的领域——房地产市场。

第一站，深圳。

当双脚踏上这片土地的那一刻，林凡立刻被一种近乎实质化的“速度感”所包围。这与江城甚至上海都截然不同。空气中似乎都弥漫着高压电流般的躁动与活力。放眼望去，到处都是脚手架和林立的塔吊，如同一片钢铁森林，机器的轰鸣声、打桩声、混凝土搅拌声交织成一首粗糙却激昂的建设交响曲。“时间就是金钱，效率就是生命”的巨幅标语牌矗立在繁华路口，更像是一句刻入每个深圳人骨髓的行动准则。人们的步履匆匆，眼神中闪烁着对财富的渴望和改变命运的急切，交谈语速快得仿佛要追赶上下一个心跳。

林凡入住了一家普通的宾馆，放下行李便立刻融入了这座城市的脉搏。他不需要刻意寻找，房地产的气息无处不在。街头巷尾，人们交谈的话题三句不离“楼盘”、“地皮”、“批文”；简陋的招待所里，可能就藏着几个正在紧张谈判、交易着某块土地“意向书”的“老板”；甚至餐厅服务员递上菜单时，都能随口说两句她老家亲戚靠卖地盖楼发了财的“传奇”。

他装作有意向的投资人，接触了几个不同的“项目”。有的还是在图纸阶段的“楼花”，价格就己经一天一个样；有的则是一块刚完成“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）的荒地，拿着模糊的规划图就开始西处转让“开发权”；更有的，仅仅是一个虚无缥缈的“批文”或“内部消息”，就能引来无数资金的追逐和追捧。交易的金额动辄数百万、上千万，但在人们口中却仿佛只是数字游戏，合同条款粗糙，付款方式大胆，杠杆高得令人咋舌。

林凡保持着冷静的观察。他用专业的眼光审视着这些“机遇”：土地位置、规划前景、周边配套、开发商资质（如果还有资质可言的话）……但他看到的更多是非理性的狂热。价格严重偏离价值，投机氛围极其浓厚，许多项目的资金链看似华丽，实则建立在空中楼阁之上，极度依赖后续接盘者的涌入。他清晰地记得，这种狂热最终导向的必然是泡沫的破裂，只是时间早晚问题。

“这里太快了，太疯了。”林凡在夜里给刘建军打电话时说道，声音里带着一丝疲惫和警惕，“机会是真多，但陷阱更多。十个项目里，九个半是坑。我们需要极度谨慎，这里不是我们玩得起的地方，至少不是这种玩法。”

在深圳考察了几天，林凡初步判断这里的房地产市场己经过热，风险积累巨大，并非理想的切入时机。他决定将重点转向此次南行的第二站——海南。

乘坐渡轮越过琼州海峡，踏上海南岛，又是另一番景象。与深圳那种己经成型的高速运转不同，1988年建省、刚刚成为经济特区不久的海南，更像是一张刚刚铺开、任人涂抹的白纸，空气中弥漫着一种原始、粗粝而又充满无限可能性的狂野气息。海口市区的建设规模远不及深圳，但那种“百废待兴”与“一夜暴富”交织的魔幻感，却有过之而无不及。

海口、三亚，以及环岛公路沿线，到处可见圈起的土地、刚刚奠基的工地和密密麻麻的房地产广告牌。“要发财，炒楼花”成为街头巷尾最流行的口号。来自全国各地的资金和人群像潮水般涌入这个孤悬海外的岛屿，带着淘金梦，试图在这片热土上分一杯羹。

林凡很快便感受到了海南与众不同的“游戏规则”。这里的法规政策更加模糊，土地管理制度远不完善，“关系”和“胆量”的重要性某种程度上超过了资金和专业能力。他接触到形形色色的人：有手握实权、能轻易拿到批文或内部信息的“官倒”；有嗅觉灵敏、携巨资而来、专门从事土地倒卖的“炒家”；有头脑灵活、靠牵线搭桥赚取佣金的“中间人”；也有像他一样，从外地赶来考察、既兴奋又迷茫的潜在投资者。

他马不停蹄地走访各个开发区、项目现场。看到的景象令人瞠目：一片偏僻的荒地，可能仅仅因为一个即将修路的传闻，价格就能翻上几番；一张设计粗糙、甚至未经正式审批的规划图，就能作为预售的凭证；更常见的是，一块地皮在极短时间内被多次转手，每一次转手都带来价格的飙升，而真正投入开发建设的，寥寥无几。整个市场沉浸在一片“击鼓传花”般的投机狂欢中。

林凡也接触了一些本地居民和早期来的建设者。从他们口中，听到了对地价房价飞涨的惊叹，对无数一夜暴富神话的羡慕，但也隐隐听到了对这种无序开发、炒作风气的担忧和不满。泡沫之下的隐忧，己经开始显现。

通过一些渠道，林凡甚至参加了一场小型的土地“拍卖”会（更像是一个非正式的私下交易会）。现场气氛热烈甚至疯狂，竞价声此起彼伏，仿佛喊出的不是钱，而是纸。林凡冷静地看着，没有参与出价。他看到身边一个穿着花衬衫、戴着粗金链的中年男子，以高出起拍价三倍的价格抢下了一块位置普通的地皮，然后兴奋地打着电话，似乎在寻找下一个接手者。

“老弟，一看你就是明白人！”那男子挂了电话，注意到林凡的冷静，凑过来递上一支烟，“怎么不下场玩玩？这行情，闭着眼买都能赚！”

林凡笑笑，婉拒了烟：“再看看，再看看。大哥好魄力。”“嗨！撑死胆大的，饿死胆小的！”男子吐着烟圈，得意地说，“在海南，就得这么干！有关系，有胆子，就够了！什么规划、什么成本，都是扯淡！只要后面有人接盘就行！”

这番话，几乎道破了海南房地产泡沫的本质。林凡心中凛然。他知道，这种脱离实际价值的狂热，注定难以持续。历史的教训告诉他，当鼓声停止时，手中握着“花”的人，将付出惨重的代价。

然而，置身于这片狂热的土地，感受到财富以肉眼可见的速度膨胀和转移，要说内心毫无波澜，那是假的。巨大的诱惑如同海妖的歌声，无时无刻不在撩拨着他的心弦。快速积累资本的渴望与理性认知的风险预警，在他脑中激烈交锋。

他强迫自己冷静下来，像过去做金融分析时一样，开始系统地收集信息，评估风险收益比。他走访规划局（虽然能得到的有效信息有限），了解宏观的土地供应和规划方向；他调研真实的住房需求（发现与火爆的炒楼市场严重脱节）；他计算着土地成本、建安成本与当前疯狂售价之间的巨大差距……

越是深入了解，他越是感到心惊。泡沫的程度远超他之前的想象。绝大多数人都在赌博，赌自己不是最后一棒。

几天下来，林凡身心俱疲，但头脑却愈发清晰。他基本摸清了海南房地产市场的游戏规则和巨大风险。正当他准备结束考察，带着“此地不宜久留，风险极高”的结论返回江城时，一个意想不到的“机遇”，却主动找上了门。

那天傍晚，他刚回到落脚的宾馆，前台便叫住他：“林先生，有位先生等您很久了。”

林凡顺着目光看去，只见大堂休息区的沙发上，坐着一位穿着考究、气质精干的中年男子。男子见到林凡，微笑着站起身，递过来一张名片：“您好，林总。冒昧打扰，鄙姓徐，徐明辉，是‘宏远实业’的总经理。听说您从江城来，对地产投资很有兴趣？不知可否赏光一起用个便餐，交流一下？”

林凡心中一动。“宏远实业”这个名字，他在考察期间听说过，是海南当地一家颇有实力和背景的公司，据说拿地能力很强。他不动声色地接过名片，快速扫了一眼。“徐总太客气了。我只是来随便看看，学习学习。”“林总过谦了。您在江城的大手笔，我们也有所耳闻。”徐明辉的笑容意味深长，“英雄出少年啊。或许，我们之间有合作的可能？我知道一个项目，机会非常好……”

徐明辉压低了声音，说出了一个地块的位置和大致情况。林凡一听，心中微微一震——那块地，无论是位置还是规划前景，都堪称优质，正是他这几天考察中认为极少数可能具有真实长期价值的标的之一。

是陷阱，还是真正的机遇？这个突然出现的徐总，和他背后神秘的“宏远实业”，到底扮演着什么角色？

林凡看着徐明辉那双含笑却难以看透的眼睛，心中警铃大作，但一股强烈的好奇心与职业本能也被勾了起来。他意识到，海南之行的真正考验，或许现在才刚刚开始。

“那就恭敬不如从命了。”林凡脸上露出恰到好处的笑容，做出了决定，“正好向徐总多多请教。”

夜色降临，海风带着咸湿的气息吹拂而过。林凡跟着徐明辉走向一辆黑色的轿车，心中暗流涌动。这个突如其来的邀约，这片狂热土地上的暗流，似乎正将他拖向一个更深不可测的旋涡……